Вдохновляющее

Помните старый анекдот про блоху? Не помните? «Приходит студент в ветеринарную академию на экзамен по биологии, но ничего не знает, кроме строения блохи. Достался ему билет про корову. Он выходит и начинает:
- Корова - это такое животное, на четырех ногах, покрыто шерстью. В шерсти водятся блохи... - И дальше рассказывает все про блох. Преподаватель его останавливает и говорит: - Хорошо, хорошо. Расскажите нам лучше про собаку. Студент опять начинает: - Собака - животное на четырех ногах, покрыто шерстью, в шерсти водятся блохи. И дальше рассказывает про блох. Экзаменатору это надоело, и он говорит: - Ладно, расскажите нам про рыбу. - Рыба - это животное, которое живет в воде. Шерсти у рыбы нет, но, если бы была, в ней водились бы блохи...».

В этом парадокс нашего времени, мы знаем «строение блохи» и пытаемся это знание применить к любому проекту, в то время как природа нас наделила таким разнообразием форм жизни, что не везде и всегда наши знания про «блоху» могут помочь в выстраивании отношений с другими «животными и насекомыми».

А между тем, ситуация на рынке достаточно определенная. С одной стороны, существует потребность, которая только на региональном уровне оценивается в миллиарды рублей. С другой стороны, есть значительная количество проектировщиков, строителей, производителей услуг, которые всегда рады предоставить свои таланты. А с третьей, самой циничной стороны, есть финансовые структуры желающие «за недорого» поддержать первые две стороны, причем как в качестве кредитора, так и в качестве полноценного партнера.

Но для того, чтобы такой союз стал взаимовыгодным – нужен именно практический опыт, тут не работают книжные аксиомы про «управление проектом», про зарубежную практику лоббистских отношений и опыт в построении «кривой» доходности – увы, наши «реалии» требуют спонтанности, хорошей реакции, ну и стрессоустойчивость не помешает. Соответственно, всегда мудрее не «изобретать велосипед», а обратиться за помощью к тем, кто эти педали уже крутил и причем в разные стороны, и знает в какое дерево на трассе можно врезаться, а где лучше проехать напрямик зажмурившись.

Поэтому чтобы легче понять, о чем это мы, простым языком попытаюсь описать основные стадии, с чего начать, на что обратить внимание и т.д.

Этап 1: Формулирование идеи проекта, рассмотрение вариантов реализации проекта и разработка проекта ГЧП

Этап 1: Формирование идеи проекта

Представим ситуацию: у вас есть давняя мечта открыть школу, построить больницу, свой элитный детский садик или даже пансион для пожилых своих и чужих родных. И вы даже понимаете насколько ваше желание может быть прибыльным, но вот загвоздка, где взять – земельный участок и/или помещение, здание. Тогда вы идете в местную администрацию или, возможно, к знакомому знакомого, который представит вас нужному приближенному человеку, а тот, в свою очередь, покажет вам свободные участки или даже профильные учреждения, готовые под реконструкцию отдать вам свое имущество, или даже помочь получить в управление все имущество, а учреждение ликвидировать (такое тоже бывает, особенно в сфере жилищно-коммунального хозяйства). И тут возникает вопрос, а как вам правильно договориться, а главное, зафиксировать договоренности на долгие годы, да еще так, чтобы получать прибыль и, желательно, не через 10 лет, а побыстрее. Ведь у других это получается, так почему же у вас не получится?! Итак, с чего начать, если схематично и не занудно.

Первый шаг

Вам нужна своя маленькая банда специалистов, а иначе проектная группа, как правило, в нее входят юрист, финансист, технический консультант.

Второй шаг

Силами проектной группы вы рассматриваете, пока только для себя, варианты земельных участков, помещений, зданий. Хотели бы вы купить что-то из перечисленного или все же взять в аренду, или пойти дальше и оформить более объемные и долгосрочные отношения (от трех лет и до бесконечности) и одним договором зафиксировать:

аренду, передачу (земли, объекта) +
реконструкцию, модернизацию и/или постройку объекта +
управление и оказание услуг на объекте =
Контракт ГЧП

На языке определений: ГЧП - это привлечение частного сектора для более эффективного и качественного выполнения задач, относящихся к публичному сектору, на условиях компенсации затрат, разделения рисков, обязательств, компетенций.
Контракт ГЧП тоже может быть разных видов, все зависит от условий и возможностей государства в отношении рассматриваемых отношений сторон:

• концессионное соглашение (ФЗ от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»),
• соглашение о ГЧП (ФЗ от 13.07.2015 № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»),
• контракт жизненного цикла (ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», Постановление Правительства РФ от 28.11.2013 № 1087 «Об определении случаев заключения контракта жизненного цикла»).

И не забываем про квази контракты ГЧП:
• долгосрочная аренда с инвестиционными обязательствами (Гражданский кодекс РФ в четырех частях),
• соглашение о защите и поощрении капиталовложений (СЗПК) (ФЗ от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации»),
• офсетный контракт (ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»),
• ДИС (долгосрочное инвестиционное соглашение) (ФЗ от 18.07.2011 № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»),
• специальный инвестиционный контракт (СПИК) (ФЗ от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации»),
• создание совместной проектной компании с государственным и частным капиталом (Гражданский кодекс РФ в четырех частях).
И все это разнообразие предложено для вас, только выбирайте.

Третий шаг

И вот, посчитав и поняв, что вы можете себе позволить и, скорее всего, это будет проект с участием государственной собственности, вы находите варианты общения с представителями администрации - публичной стороной, которая в лице своих профильных департаментов, комитетов, отделов покажет вам возможные варианты земельных участков и объектов. Вы получаете информацию по данным объектам (износ, степень оформления прав собственности и т.п.) и уходите анализировать и считать.

Четвертый значительный шаг

Далее происходит разработка концепции проекта, а затем и технико-экономического обоснования, в котором вы распишите с помощью проектной группы ваши желания и возможности с учетом полученной информации. Сформированную концепцию (она может быть объемной или предварительной) вы потом будете обсуждать, согласовывать с публичной стороной, перед тем как провести конкурс и подписать контракт. При разработке и согласовании концепции проекта необходимо выделить (но не ограничить) несколько основных вопросов, на которые вы должны для себя ответить:

• на решение какой проблемы направлен проект и в чем его актуальность, уникальность (от которой зависит в том числе прибыль)?
• каково текущее техническое состояние имущества, которое вам могут передать (например, здание кинотеатра совсем в развалинах или сохранились стены)?
• каков правовой статус земельного участка и самого объекта, все ли права оформлены (часто наоборот)?
• каковы предполагаемые сроки основных этапов реализации проекта (если меньше четырех лет, можно смело решить вопрос не ГЧП контрактом)?
• какова предполагаемая общая стоимость создания объекта соглашения (хватит ли средств или необходимо кредитование)?
• готово ли государство со-финансировать проект (если да, то в каком возможном объеме, хотя бы примерно)?
• каков рынок спроса на объект/услугу (получите ли вы тариф, оплату ваших услуг от заинтересованного потребителя)?

Структура концепции проекта должна выглядеть примерно так:

• цели проекта,
• техническое описание проекта (что и как строим, реконструируем, модернизируем),
• организационно-правовая схема реализации (ГЧП или квази ГЧП, например),
• обязательства сторон (кто, что, кому должен),
• матрица рисков (чем нам это все грозит),
• финансово-экономическая модель проекта (за какие деньги и как долго).

2 этап: Рассмотрение концепции проекта в профильных органах государственной власти для целей объявления конкурса или предоставление возможности для частной инициативы

2 этап: Конкурсные процедуры

Это звучит только страшно, а на данном этапе, как правило, совместно с администрацией происходит решение по выбору формы передачи рассматриваемого земельного участка, объекта или всего сразу - через объявление конкурса публичной стороной или предоставление возможности вам проявить частную инициативу.
В первом варианте процедура длиннее, сложнее с точки зрения необходимого пакета документов, подготавливается конкурсная документация, где прописываются критерии конкурса, проект контракта. Используют данный вариант в том случае если, например, регион планирует заранее привести себя в порядок, в том числе в рамках выполнения своих обязательств перед населением, модернизации своего имущества. А частная инициатива может быть внезапной, как приятное предложение о вступлении в брак, причем без конкурсного подписания контракта при выполнении следующих ключевых условий:

• принятие уполномоченным органом государственной власти положительного решения в отношении вашей инициативы;
• соблюдение процедуры размещения в сети интернет запроса предложений о заключении контракта на предложенных вами и согласованных уполномоченным органом государственной власти условиях;
• отсутствие по итогам запроса предложений от желающих заключить контракт на предложенных условиях.

В случае частной инициативы, проект контракта готовите вы, а также прописываете существенные условия и предлагаете варианты финансирования.
Обращаю еще раз внимание, если речь идет о государственном имуществе – просто так никто, ничего и даже за большие деньги не отдаст, должен быть конкурс, и только если никто не проявит интерес, вам без проведения конкурса все отдадут или позволят что-то сделать.
И, конечно, если вы все сделаете по установленным правилам – золотой ключик будет у вас в кармане в виде подписанного контракта ГЧП, например.

3 этап: Заключение Контракта ГЧП

3 этап: Заключение Контракта ГЧП

Первый шаг

Итак, вы выиграли, и публичная сторона в форме переговоров уточняет с вами, как с победителем конкурса, итоговые условия, на которых будет подписан контракт. Обсуждению на данном этапе могут подвергаться любые условия, кроме существенных - например, состав объектов, сроки, деньги, стороны. Поэтому очень важно все проговорить «на берегу», потому что вам потом с этим жить долгие годы и изменить что-то можно будет уже только через расторжение контракта.

Второй шаг: самый, на мой взгляд, волнительный

Финансовое закрытие, подписание публичным партнером и победителем конкурса акта о финансовом закрытии, с которым одновременно подписывается и кредитный договор (если деньги вы занимаете). Иными словами, это обеспечение проекта реальными деньгами с юридическим оформлением обязательств по финансированию. Однако, чтобы это подписать, вам тоже придется потрудиться, ведь с банком еще надо договориться и начать эти переговоры лучше сразу, как только вы наметите первые контуры вашего проекта (финансовой модели).

Третий шаг уже более расслабленный желательно под шампанское

Подписание контракта ГЧП.

4 этап: Реализация проекта ГЧП

4 этап: Реализация проекта ГЧП

Реализация проекта осуществляется всегда под контролем государства, но контроль тоже может быть разным, все зависит от того как пропишите в контракте, помните об этом и удачи!